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??導(dǎo) 讀

??1、拿地銷售比僅0.15，投資意愿持續(xù)低位

??2、僅五成銷售百強(qiáng)前九月保持拿地，超過半數(shù)投資金額同比下跌

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：9月土地市場在上海、廣州、杭州、蘇州等優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，呈現(xiàn)“點(diǎn)狀高熱”，樓板價(jià)較8月上漲8%。

??企業(yè)投資整體保持謹(jǐn)慎態(tài)勢，全口徑銷售金額百強(qiáng)投資總量同比下降45%，拿地銷售比保持在0.15的低位運(yùn)行。

??隨著政策不斷落地，待銷售業(yè)績提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?/p>

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??平均樓板價(jià)環(huán)比上升8%
核心城市優(yōu)質(zhì)地塊受“追捧”

??截止9月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交5806萬平方米，同比持平。一二線城市中，上海、北京、南京、廣州、杭州等5城成交金額突破50億元。受上海曹家渡等高價(jià)地帶動(dòng)，本月平均樓板價(jià)上升至2918元/平方米，環(huán)比上升8%。

??廣州、蘇州等核心城市進(jìn)行土地出讓引起房企競相爭奪，其中蘇州園區(qū)出讓一宗低密度地塊，總價(jià)52億元，是近一年來總價(jià)最高地塊；廣州天河區(qū)面粉廠地塊經(jīng)過148輪出價(jià)后溢價(jià)率33.35%成交，樓板價(jià)66957元/平方米，是廣州目前樓板價(jià)第二高地塊。

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??百強(qiáng)門檻同比降幅持續(xù)收窄
但投資額仍同比降42%

??截止9月末，新增土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻值為37.7億元，同比下降29%，降幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)，新增總價(jià)百強(qiáng)門檻值為16.4億元，同比下降24%，降幅收窄10個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，新增建面百強(qiáng)門檻值為32.3萬平方米，反超去年同期2%。

??前九月有14家房企拿地金額超百億，且這前14家房企也出現(xiàn)投資斷層現(xiàn)象，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)和綠城中國年內(nèi)拿地金額超過350億元，位列前三。

??總量方面，1-9月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米，同比分別下降41%、42%和28%，降幅與上月末基本持平。

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??拿地銷售比僅0.15，投資意愿持續(xù)低位

??截止至9月末，百強(qiáng)房企拿地銷售比仍為0.15，連續(xù)三個(gè)月維持一致。各梯隊(duì)的拿地銷售比也幾乎保持一致，仍以TOP1-10、21-30強(qiáng)房企拿地銷售比最高。后50強(qiáng)房企的拿地銷售比從8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企業(yè)拿地帶動(dòng)。

??集中度同樣保持高位，市場格局愈發(fā)穩(wěn)定。十強(qiáng)房企占據(jù)56%的新增貨值，11-20強(qiáng)貨值占比8%，21-30強(qiáng)貨值占比12%，前30強(qiáng)房企合計(jì)占據(jù)新增貨值七成以上。

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??9月典型企業(yè)投資金額環(huán)比升139%
但同比降幅仍近五成

??9月房企投資仍趨緊，拿地金額TOP100中有近七成企業(yè)9月未有新增土儲(chǔ)入賬。受到一線城市上海、廣州等土拍帶動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測30家房企單月投資金額達(dá)到423億元，環(huán)比提升139%，但同比降幅依舊較大，為47%。其中僅有保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)單月拿地金額超過60億元，主要集中上海、廣州、杭州等核心城市，且多為溢價(jià)成交，一定程度反映了在謹(jǐn)慎拿地態(tài)度下房企更加聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，爭奪也相對激烈。

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??僅五成銷售百強(qiáng)前九月保持拿地
超過半數(shù)投資金額同比下跌

??截止到三季度末，銷售百強(qiáng)（全口徑）投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以來投資處于暫停態(tài)勢。

??前九月已拿地的企業(yè)中，有近53%的企業(yè)投資額同比下降，降幅超過50%的企業(yè)占到36%，以頭部的央企、國企為主，諸如華潤、中海、招商等，民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。由此可見，在銷售走弱、土地供應(yīng)放緩之下，規(guī)模化的央國企投資步伐也在放緩。

??值得注意的是，中建壹品、城建發(fā)展、國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數(shù)較低所致，另一方面這些企業(yè)投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門等總價(jià)較高的核心城市。

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??樓市政策持續(xù)寬松，未來投資更應(yīng)“優(yōu)中選優(yōu)”

??月末樓市政策持續(xù)寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優(yōu)質(zhì)宅地高價(jià)成交，對提振市場預(yù)期有一定作用。待樓市政策效果顯現(xiàn)，銷售業(yè)績提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場中，企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?/p>

??但值得注意的是，當(dāng)市場增量時(shí)代成為歷史，過去積極擴(kuò)張拿地并獲得土地升值收益的現(xiàn)象難以重現(xiàn)。雖然有資金實(shí)力的頭部房企、國央企持續(xù)在低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，但這些房企在拿地時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，投資研判中也更加關(guān)注利潤指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo)，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

??未來整體投資意愿回升時(shí)，房企投資也需要找到自身的優(yōu)勢項(xiàng)目類型，進(jìn)行更加精準(zhǔn)的投資。