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??截至3月25日，招商蛇口本月已拿下成都和上海兩宗區域地王，進取心態可見一斑。

??2024年是蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個完整會計年度，從業績數據來看，成績不算理想。期內，該公司實現營業收入1789.48億元，同比增長2.25%，實現歸屬母公司凈利潤40.39億元，同比減少36.09%。與此相對應的是，其董事、監事和高級管理人員的總報酬同比減少了五成。作為掌門人，蔣鐵峰的年薪亦從2023年的491.69萬元降至2024年的241.77萬元，降幅約51%。

??2年前，蔣鐵峰對外公布了招商蛇口未來三年要躋身行業前五的愿景。但在3月18日的業績說明會上，該公司的管理層僅披露其銷售排名站穩行業五強，并未提及利潤、經營收入等考核指標。2025年是這一規劃的收官之年，一年后的答卷將成為這位新掌門人的試金石。

??高管降薪5成

??對于凈利潤的下跌，招商蛇口的解釋是主要受行業整體下行影響，開發業務項目結轉毛利率同比下降，計提房地產項目減值準備同比增加所致。2024年，該公司計提了59.4億元的資產減值準備，其中有約35.7億元的存貨跌價準備。

??對比前兩年的業績，不難發現，資產減值準備的計提規模在很大程度上左右了招商蛇口的利潤表現。2022年，該公司實現營業收入1830.03億元，同比增加13.92%，歸屬母公司凈利潤42.64億元，同比減少58.89%。這一年計提的資產減值準備共約64億元。

??2023年，招商蛇口的資產減值準備計提金額減少至23.4億元，在營業收入同比下降4.37%的背景下，當年的歸屬母公司凈利潤大增48.2%至63.19億元。

??近兩年，受市場調整影響，上市房企的經營業績普遍下滑，在此背景下，管理層的高薪厚祿亦難以維系。2024年，招商蛇口也大幅調整了管理層的薪酬水平。董事、監事和高級管理人員的總報酬由2023年的3428.98萬元降至2024年的1674.75萬元，降幅約51%。除了董事長蔣鐵峰，該公司總經理、副總經理等高管的薪酬均有不同程度的下調，其中總經理朱文凱2024年的薪酬為232.35萬元，較2023年的450.98萬元減少了48.5%，劉曄、呂斌、伍斌等3位副總經理的薪酬都同比減少了約150萬元，降幅約48%。

??蔣鐵峰在業績說明會上表示，支撐我國房地產高速發展的人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地產金融化紅利已經逐步消退了，行業發展邏輯發生根本性變化，2021年以來的這波調整是最困難的，對房企的利潤、現金流等造成了重大影響。

??對于今年的行業走勢，朱文凱認為，政策方面，2025年整個基調會非常積極，政府會繼續圍繞釋放需求、改善供給持續發力，為市場回穩、信心恢復提供重要支撐。“整個過程可能會出現一些波動，但總體上我們對房地產市場的穩定，尤其是核心城市的結構性機會持樂觀態度。”

??前五目標和“四不失”

??2023年初，蔣鐵峰還在總經理任上時，招商蛇口提出了未來三年要躋身行業前五的目標。“前五”的指標包含規模、利潤、質量、效率、經營收入等。在2024年的年報中，該公司透露2025年將繼續錨定行業“五強”目標。

??2024年，招商蛇口實現簽約金額2193億元，雖同比減少了25%，但仍在行業前五之列。至于利潤、經營收入等，目前幾家頭部房企尚未發布年報，招商蛇口能否達成目標仍有懸念。

??可以明確的是，招商局集團希望招商蛇口保持進取心。今年1月份，招商局集團董事長繆建民出席了招商蛇口2025年度工作會議，他強調，招商蛇口要堅持戰略方向不失誤、經營現金不失血、高質量開發不失速、長期轉型不失志。具體要求是敬畏市場，千方百計守好現金流生命線，穩中求進，確保高質量開發不失速，有序推動戰略轉型，構建房地產新發展模式。

??在業績說明會上，蔣鐵峰進一步闡釋了這四項工作要求。“戰略方向不失誤”指的是在投資決策上不犯錯，即優中選優，聚焦核心城市與核心區域進行投資。據其透露，招商蛇口的投資布局已從2020年之前的70城逐漸聚焦到30城乃至2024年的核心10城。“不失速”也好理解，蔣鐵峰表示，作為市值近千億元的上市公司，招商蛇口要確保營收和利潤維持一定規模。“不失志”則指的是盡管行業艱難，依然要堅定發展信心，尤其在轉型方面積極進取。

??2024年，招商蛇口累計獲取了26宗地塊，總計容建筑面積約225萬平方米，公司需支付地價約335億元。相較2023年的55宗地塊、總計容建筑面積590萬平方米、867億元應付地價，投資收縮得很明顯。為了確保“不失速”，該公司今年在土地市場表現積極，1月份斥資43.95億元在北京奪下2宗地，2月份又在佛山、上海新增3宗地，應付地價39.8億元。3月份，招商蛇口已拿下了2宗區域地王，其中成都高新區桂溪街道銅牌村地塊的成交總價為27億元，溢價率高達70.4%，上海嘉定新城F03A-4地塊溢價率30%，成交總價約26.6億元。

??在蔣鐵峰看來，核心城市土地市場升溫說明當前市場的結構性機會凸顯，至于高地價的風險如何消化，他認為，部分城市新供應土地的得房率大幅提升，產品品質與配套也今非昔比，只要產品適銷對路就有信心實現去化。據其介紹，2024年至今，招商蛇口已獲取的20多宗土地，毛利率預估能達到15%至20%，未來有望成為貢獻結轉利潤的重要來源。

??不過，高溢價率的土地最終是如期貢獻高利潤，還是成為存貨減值的風險項，仍有待市場檢驗。